我的朋友一个房地产的投资案例

我之前讨论的都是股票投资，即二级市场投资。今天我想分享一个关于我朋友投资房地产的案例，探讨投资的方法和判断标准。房地产投资和股市投资在本质上是相似的，只是形式不同。

两年前，我朋友的一个房客博士毕业，博士的父亲从上海飞来参加毕业典礼。在闲聊中，房客的父亲对着房子好奇地问：“这房子看起来挺大的，值多少钱？”我的朋友回答说，大约值50万美元。那位父亲随即指出，如果这样的房子位于上海，可能要价高达一千多万人民币。言下之意， 如果他当初在上海投资了一套同等规模的房子，如今它的价值可能已达到一千多万人民币。但我的朋友对此持有不同的看法。

我非常了解他购买这套房子的情况，因为我是从投资逻辑的角度来剖析他的购买决定，而不是事后评价。他是在2010年初购买了这套房子，那时正处于美国房地产市场的低谷期，紧随2008年至2009年的次贷危机之后。在购房时，由于资金不足，他还向我借款才完成这笔投资。

在金融危机前，这所房子的市价约为五六十万美元。我的朋友在2010年初以原价的60%购得此房，仅花费三十几万美元。当时，他甚至无力支付20%的首付，仅手头有5万美元现金。在向我借得另外5万美元后，剩余的80%款项通过银行贷款解决。因此，实际上他仅自掏腰包5万美元，其余都是借款，借款比例高达90%。购房之后，他还投入了超过1万美元用于装修。该房产每月可带来7000美元的租金收入，扣除贷款、利息、公共事业费和税费后，净收益为2500美元/月。这个朋友仅以五六万美元的初始投资，每年能够净赚约3万美元，这意味着他的年回报率至少为50%。按照这样的回报率，在过去十年里，我朋友房屋租金累计累计回报率达到了近500%。

由于现在房价回升至原价，他的房产增值了二三十万美元。结合房租收入累计25万美元以及房价增值的25万美元，最初的5万美元投资现在增长了超过10倍。这意味着，他的按揭贷款已经提前全部还清了。

十年前，当他购买房子时，获得了低至4%的利率，这一利率在当时已经远低于美国的历史平均水平，历史平均利率约为7%至8%。尽管他当时不知道利率将进一步下降至2%至3%，但他认为4%的利率相较于历史水平已经足够低，这促使他当时做出了购买决策。

在作出投资决策时，我的朋友基于当时的市场情况，认为得到的4%利率远低于美国的历史平均利率7%至8%，这代表了显著的安全边际和低成本入市机会。对于未来利率是否会进一步下降这一点，无人能够预测；因此，基于当时情况做出的判断是合理且务实的，而不应当事后以知情者的视角批评此决定。毕竟，在他购买房产的那一刻，谁又能预知十年后上海房地产市场的涨幅呢？投资决策不能仅依赖于媒体炒作或评论者的观点。如果中美贸易战在十年前就已经爆发，上海房产市场的景气度是否还能维持？这些都是不可预知的因素，因此，在投资时应以当下可获得的信息和合理的大致概率为基础进行决策。

在考虑投资决策时，必须认识到存在许多不可预测的因素，如假设中国经济在十年前就已经进入了萧条期。尽管自2000年至2015年，随着加入WTO，中国经济持续上升，但这并不意味着可以预测房产投资在未来一年内会带来50%的涨幅。对于我的朋友来说，他的房产投资确实实现了盈利，租赁给学生的稳定需求提供了高度的确定性：只要附近的大学还在，就总会有学生需要租房。这种稳定的需求与房价是否能在下一年上涨20%或30%相比，后者的不确定性更大，也超出了投资者的控制范围。

投资应侧重于确定性高的方面，如通过将房屋租赁给学生来获得稳定的收入。即便大学关闭，房产依旧可以出租给其他租户。这种商业模式的可持续性和确定性是投资成功的关键。与之相比，仅仅依赖房价的潜在涨幅则属于高度不确定的投资行为，通常不被视为理想的投资选择。

在做出购买决策时，低利率和（低）房价是关键的确定性因素。我的朋友之所以决定购买，是因为他能够以金融危机前房产价格的60%获得房产，仅需支付三十多万美元。这种低价购入提供了显著的安全边际，意味着即使市场条件有所变化，投资也有较大的安全边际空间。因此，在考虑购买时，合理的购入价格、业务的确定性，以及良好的回报率都是至关重要的。这些因素共同构成了一个稳健的投资决策框架，确保了投资的安全边际，同时也为实现可观的投资回报提供了基础。

如果购买的是上海的房产，坦率地说是投机。你认为未来会上涨，但究竟是否上涨是一个未知数。如果你对此没有怀疑，那么你应该考虑再购买（上海的房产），不要认为上海的房价已经涨得太多。也许再过十年，上海的房价会从目前的1000万上涨到5000万，这也是有可能的，但你敢这样投资吗？你不敢，因为你不知道明年会怎样，这涉及到价格因素，许多宏观经济因素以及其它不确定原因。但是，通过出租房产的方式，风险较低，不需要对宏观经济进行过多分析，考虑因素较少，因此投资相对简单。

在投资的世界里，简单往往就是美。确定性高的投资往往也更简单，尤其是当你能以低价买入、享有安全边际的时候。此外，房地产投资的一个优势是能够利用杠杆效应。我之前讨论年轻人如何实现财务自由时提到，房地产投资应尽可能利用杠杆——只要能承受得起且不至于轻易崩盘，就应该充分利用杠杆这一工具来增长财富。然而，在股票投资中则不建议使用杠杆。确实，许多人通过房地产投资利用杠杆效应获得了可观的收益，尽管其中也伴随着风险，这里就不再详细讨论了。